Aspectos clave a tener en cuenta a la hora de la compra venta de un olivar

Si te has decidido a llevar a cabo una inversión y comprar una finca de olivar, seguro que no desearás tener que hacer frente a algún problema inesperado. De igual forma ocurrirá a aquellos que quieren vender su finca. Para llevar a cabo la compra/venta de una finca con todas las garantías y evitar problemas indeseables es necesario realizar una serie de comprobaciones mínimas. Veamos algunos consejos en el siguiente post.

¿ESTÁS BUSCANDO COMPRAR UNA FINCA DE OLIVOS?

En un primer lugar, es fundamental estudiar todos los puntos críticos que pueden afectar a la finca antes de comprarla y, así, evitar problemas posteriores. Los problemas más comunes a la hora de comprar una finca sin estudiar los aspectos clave suelen ser los siguientes:

  • La finca no cuenta con superficie que se ha pagado.
  • Hay problemas de lindes con los vecinos.
  • El Catastro y el Registro no coinciden. Con la consecuente complicación entre papeleos y administración.
  • La finca se pagó como de riego por tener un pozo. Sin embargo, el pozo no está legalizado y no se puede legalizar.
  • Se ha pagado más impuestos de los debidos por no estudiar la valoración fiscal de la finca.
  • La situación geográfica o climatología de la finca no corresponde con lo que el vendedor nos ha comentado.
  • La orografía del terreno es compleja. Posteriormente se descubren regajos que no había en el momento de la compra.
  • Complicaciones a la hora de tratar con fertilizaciones debido a encontrarse la finca en zona vulnerable.

Para llevar a cabo una Compra con Garantías es necesario realizar un análisis detallado de la operación que se va a realizar y contestar a una serie de preguntas.

Olivo con aceitunas

¿Cuál es el objetivo para el que vas a comprar la finca?

Antes de comprar la finca, es muy importante definir claramente cuál es el objetivo que se pretende dar a la finca. Así se determinará cuáles son las características principales que debe tener.

  • Producción de aceite de oliva
  • Producción de aceituna de mesa
  • Turismo rural
  • Aprovechamiento de un coto de caza
  • Finca de recreo

¿Las condiciones que presenta la finca son las adecuadas para el objetivo marcado?

En este sentido, es muy importante estudiar aspectos de la finca como:

  • Las características del suelo
  • Las características microclimáticas y factores limitantes de la finca
  • La presencia de plagas o enfermedades en la zona
  • El estado de vigor de la vegetación de la finca
  • La producción potencial que se puede alcanzar
  • La presencia de recursos fundamentales: como el agua

Para definir estos aspectos es necesario realizar estudios técnicos como análisis de suelos, análisis de pastos, análisis de patógenos y plagas, análisis de las condiciones microclimáticas a través de interpolación de datos de estaciones meteorológicas, entre otros.

¿Qué Normativa Legal le afecta al proyecto que quieres implantar en el terreno?

Cualquier proyecto que pretendamos establecer en la finca estará condicionado por normativas Municipales, Autonómicas o incluso Nacionales. Por ello, antes de embarcarte en la compra de la finca, es muy importante saber qué normativa podrá afectar al proyecto y, en qué grado, ya que podrá limitar la consecución del objetivo que te has marcado.

Se ha dado el caso de personas que compran una finca de dehesa donde se viene cultivando cereales para plantar olivos o pistachos. Tras la compra, plantan los árboles y les llega una sanción de Medio Ambiente por llevar a cabo un cambio de uso de suelo de forma ilegal, imponiéndole una multa y obligándole a eliminar la plantación.

Para evitar situaciones de este tipo, es muy importante conocer qué legislación afecta al proyecto que tienes pensados para la finca y así poder comprobar que puedes hacerlo bajo el amparo de la Ley.

¿La finca está o puede llegar a estar afectada por alguna Figura de Protección Medioambiental?

Antes de proceder a la compra de la finca, es muy importante conocer si se encuentra dentro de la Red Natura 2000, pudiéndose verse afectada por una zona LIC (Lugar de Interés Comunitario), zona ZEC (Zona de Especial Conservación), zona ZEPA (Zona de Especial Protección para las Aves) o estar dentro de un Espacio Natural Protegido, como Parques Naturales, Parques Nacionales o Reservas de la Biosfera.

Encontrarse dentro de algunas de estas zonas supone tener que asumir limitaciones o restricciones a la hora hacer uso de la finca.

¿Qué subvenciones tiene la finca?

Las subvenciones suelen suponer una parte de la renta de los agricultores. Por ello, conocer las subvenciones que tiene la finca debe ser una de las tareas principales a la hora de comprar el inmueble.

Además de las subvenciones de la PAC, la finca puede disponer de otro tipo de subvenciones como: subvenciones de agricultura o ganadería ecológica, subvenciones otorgadas desde el GDR (Grupo de Desarrollo Rural), subvenciones autonómicas, entre otras.

Las subvenciones traen aparejados una serie de requisitos que se deben cumplir para evitar sanciones. Por ello, es muy importante si la finca tiene algún tipo de subvención conocer si hay que cumplir con algún requisito para evitar que te quiten la ayuda.

¿Tiene la finca pozos legales? En caso de no disponer de agua, ¿se podrá hacer en la finca pozos y legalizarlos?

El agua es uno de los recursos más importantes para una finca. Por ello, antes de proceder a comprar la finca, es fundamental conocer la existencia de pozos y si estos están legalizados.

La legalización de un pozo sólo se consigue mediante la Autorización por parte de la Confederación donde se localice la captación y con la Autorización por parte de Minas. Si el pozo aparece en las escrituras, pero no tiene estos permisos, el pozo no se puede considerar como legalizado.

¿Está la finca consorciada?

Por diversos motivos, la totalidad o parte de la finca que pretendes comprar puede estar consorciada con la Administración Pública, principalmente con Medio Ambiente.

El Consorcio supone que será la Administración Pública la encargada de gestionar y administrar la parte de la finca que esté bajo este régimen. Esta situación supone una limitación muy importante en cuanto a la gestión que puedes realizar de la finca.

Por tanto, antes de comprar una finca es muy importante conocer si está sujeta a Consorcio con la Administración o no.

¿Está la finca arrendada?

Conocer si la finca tiene algún tipo de contrato de arrendamiento es fundamental por los siguientes motivos:

  • El arrendatario tiene derecho de tanteo y retracto, es decir, tiene un derecho de compra preferente frente a otra persona a igualdad de condiciones.
  • Aunque la finca se venda, el arrendatario tiene el derecho de continuar con el aprovechamiento de la finca hasta el final del plazo establecido en el contrato, es decir, podrá continuar con el uso de la finca de la misma forma que venía haciendo con el anterior propietario.

A la vista de lo anterior, se puede comprender que comprar una finca arrendada supone una importante limitación a la hora de gestionar la explotación.

¿Las construcciones que contiene la finca son legales desde un punto de vista urbanístico?

La legalidad de las construcciones o edificaciones que disponga la finca tiene especial relevancia cuando van a ser usadas de forma activa, es decir, cuando van a ser parte fundamental del proyecto de gestión de la finca. Por ejemplo, si se desea establecer una casa de turismo rural, la edificación debe de estar legalizada.

Un aspecto fundamental que debes de tener en cuenta es que no se puede considerar una construcción legalizada sólo por pagar un recibido del IBI o contribución.

Una edificación se considera que está legalizada cuando se dispongan de los documentos o licencias pertinentes por parte del Ayuntamiento del municipio donde se localice la finca.

¿Por la finca atraviesa o linda algún camino público y/o vía pecuaria?

La presencia de caminos públicos o vías pecuarias en la finca supone tener que asumir la presencia de senderistas, ciclistas o vehículos.

En la mayoría de ocasiones, estos caminos públicos no suponen ninguna molestia, sin embargo, en zonas de interés de turismo de naturaleza la presencia de personas transitando por las vías suelen ocasionar grandes perjuicios.

Por tanto, conocer la presencia de caminos públicos y su nivel de actividad es fundamental a la hora de definir si estas vías podrán generar perjuicios a la explotación de la finca que pretendes comprar.

¿Son los datos del Registro de la Propiedad correctos?

La inscripción de una finca en el Registro de la Propiedad es una tarea fundamental a la hora de conseguir tener las mayores garantías jurídicas sobre el inmueble. Por ello, comprobar los datos que contiene el Registro sobre la finca es fundamental para evitar problemas legales tras la compra.

Para conocer esta información, es fundamental conseguir una Nota Simple Informativa del Registro. Los datos que se deben comprobar son:

  • Titular de la finca
  • Porcentaje de propiedad sobre la finca
  • Existencia de usufructo
  • Superficie de la finca
  • Existencia de construcciones

¿Tiene la finca alguna carga?

En la Nota Simple de la finca, extraída del Registro de la Propiedad, aparecen las posibles cargas, como hipotecas o embargos.

El comprador de un inmueble asume los derechos y obligaciones del anterior propietario. Por lo tanto, al comprar la finca asumirá las posibles cargas que pueda tener.

Por ello, antes de proceder a la compra de la finca es fundamental conocer si sobre ella existe alguna carga.

¿Tiene la finca algún enclave en su interior?

Un enclave es una finca que se encuadra dentro de otra y está rodeada por completo por esa finca. Por regla general, tener enclaves dentro de la finca puede limitar el aprovechamiento de la misma y tener que soportar molestias permanentes, como el paso de vehículos a través de su finca para llegar al enclave.

Para conocer si la finca que vas a comprar tiene algún enclave, es muy importante conocer las fincas registrales que vas a comprar y cómo se relacionan con las parcelas catastrales que conforman la finca. De este modo, se puede conocer cuál es la geometría de la finca y si en su interior existe algún enclave.

¿El Catastro define correctamente la geometría y características de la finca? ¿Refleja correctamente la situación de la finca?

El Catastro es un registro administrativo de todos los inmuebles de España de los que contiene datos como titularidad, valoración catastral y geometría.

Es importante que Catastro tenga los datos correctos de tu finca para evitar problemas con la Administración Pública, subvenciones, pagar más impuestos de los que deberías, problemas en el Registro por transmisión de la finca, entre otras.

¿La superficie que vas a comprar es la que realmente tiene la finca?

No son pocas las veces que nos hemos encontrado con propietarios que han pagado por una superficie concreta y, cuando han medido la finca, resulta que tiene menos metros de lo que han pagado por ella.

Para evitar esta situación, es fundamental medir siempre la finca que se va a comprar con una precisión suficiente que te garantice que lo que estás pagando es lo que en realidad tiene la finca. También podemos hacer uso de herramientas que nos dan la medida exacta y legal establecida en el SIGPAC. Para ello te recomendamos oliCloud, nuestro software de gestión agrícola. Esta herramienta dispone de un mapa en el que medir la finca, ver superficie real y superficie cultivada, etc.

 

¿QUIERES VENDER TU OLIVAR?

A la hora de intentar vender una finca olivarera es importante tener en cuenta algunos aspectos:

Precio de venta

Debe ajustarse a la realidad de cada momento, es importante tener en cuenta la rentabilidad actual y futura, sus accesos, recursos disponibles, así¬ como la demanda existente sobre ese tipo finca.

Para conocer el precio más adecuado para la venta debe consultarse a un profesional experto en este tipo de ventas que, tras analizar todos los detalles de la misma, proporcione una valoración/tasación acorde a sus características.

Plan de Marketing

Al igual que pasa con las viviendas, cada finca tiene unas características que la definen y que la cualifican para un determinado perfil de comprador, cliente objetivo.

No será lo mismo comercializar un terreno para el cultivo de secano que una finca con monte y apta para cacerías, que una finca con edificaciones para turismo rural, por ejemplo.

Publicidad

Para vender la finca será necesario utilizar canales comerciales complementarios y especializados que consigan llegar hasta su público objetivo. Para ello es fundamental anunciar el olivar en webs y directorios específicos para dicho cultivo. En el caso del olivar, existe el directorio para compra/venta de olivos llamado ventaolivar.com, el cual es gratuito y permite publicar la finca según las distintas provincias. Esto es un punto a tener en cuenta ya que, el futuro comprador usará como búsqueda en internet algo como: “comprar olivar en Córdoba”; estos directorios permiten que este comprador sea dirigido a las fincas en córdoba rápidamente.

Para evitar futuras sorpresas es importante tener en cuenta todos estos aspectos. Así solo nos preocuparemos de disfrutar de la compra o venta que hayamos llevado a cabo.

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